Vẫn còn nhiều tranh cãi quanh đó việc giải cứu thị phần bất động sản. Để tạo một không gian tranh luận đa chiều, NCĐT trích đăng 1 phần trong bài viết của Tiến sĩ Lê Hồng Giang.
Ông Giang nghĩ rằng các lý bởi vì để giải cứu cũng như các lập luận về giá trị thế chấp và khoản nợ xấu bất động sản Mỹ Đình là chưa thực sự hợp lý. Đồng thời, thị phần bất động sản tác động không quá lớn tới nền kinh tế. Theo ông, nên để cho những đại gia trả giá cho sai lầm của họ.
Ví như bất động sản chết, chỉ 3,2% GDP chết theo
Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ, việc thị phần bất động sản đóng băng đã kéo theo nhiều ngành khác bị đình trệ như vật liệu xây dựng, ngân hàng. Còn Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng thì lo ngại 70% tài sản thế chấp của 200.000 tỉ đồng nợ xấu là bất động sản. vì thế, ví như để giá bất động sản sụp đổ, hệ thống ngân hàng sẽ chịu lỗ to lớn bởi vì không phát mãi được số tài sản thế chấp này như giá định căn bản.
Mối liên hệ chồng chéo giữa nợ xấu và bất động sản đã được nhiều người viện dẫn. ngoài ra, điều không ai nói ra là những ngân hàng đã sai lầm lúc nhận thế chấp bằng bất động sản mang mức giá trên trời. giả dụ những chủ Dự án phải chịu lỗ để trả giá cho sai lầm của mình, vì sao những chủ ngân hàng lại không?
Vấn đề cần đặt ra là
liệu thị
phần bất động sản có quá to
lớn để với thể tác
động tiêu cực đến nền kinh tế
hay không. Số liệu công bố cho thấy tổng dư nợ cho bất động sản khoảng 200.000
tỉ đồng; cứ cho số đó bằng 70% giá trị Dự
án thì giá trị bất động sản ở Việt Nam vào khoảng 285.000 tỉ đồng.
ví thử vòng đời trung bình của các Dự án bất động sản là khoảng 3 năm và hồ hết doanh thu mà ngành bất động sản hình thành được tính vào GDP cho nền kinh tế (đồng nghĩa mang việc sử dụng các loại nguyên liệu, vật liệu xây dựng được sản xuất tại Việt Nam) thì giá trị bất động sản làm cho chỉ khoảng 95.000 tỉ đồng/năm, tương đương 3,2% GDP (GDP danh nghĩa của Việt Nam năm 2012 ước tính khoảng hai.950.000 tỉ đồng).
nếu như so với những sinh hoạt xuất nhập khẩu tương đương hơn 150% GDP hay giá trị sản xuất công nghiệp, thậm chí nông nghiệp thì 3,2% GDP của bất động sản là rất không lớn. mặc dầu không sở hữu số liệu nhưng ước đoán ảnh hưởng trực tiếp vào thị trường lao động cũng không quá lớn.
Như vậy, sở hữu thể tạm kết luận tác động trực tiếp của thị trường bất động sản lên nền kinh tế là không đáng ngại.
ví thử vòng đời trung bình của các Dự án bất động sản là khoảng 3 năm và hồ hết doanh thu mà ngành bất động sản hình thành được tính vào GDP cho nền kinh tế (đồng nghĩa mang việc sử dụng các loại nguyên liệu, vật liệu xây dựng được sản xuất tại Việt Nam) thì giá trị bất động sản làm cho chỉ khoảng 95.000 tỉ đồng/năm, tương đương 3,2% GDP (GDP danh nghĩa của Việt Nam năm 2012 ước tính khoảng hai.950.000 tỉ đồng).
nếu như so với những sinh hoạt xuất nhập khẩu tương đương hơn 150% GDP hay giá trị sản xuất công nghiệp, thậm chí nông nghiệp thì 3,2% GDP của bất động sản là rất không lớn. mặc dầu không sở hữu số liệu nhưng ước đoán ảnh hưởng trực tiếp vào thị trường lao động cũng không quá lớn.
Như vậy, sở hữu thể tạm kết luận tác động trực tiếp của thị trường bất động sản lên nền kinh tế là không đáng ngại.
Nhưng ví như bất động sản không chết...
Thế nhưng, một số ý kiến lại nghĩ rằng bởi bất động sản là tài sản thế chấp của phần nhiều những khoản vay, việc giá bất động sản sụt giảm không chỉ ảnh hưởng tới các Công trình hiện tại mà còn đến gần như giá trị thế chấp của hàng triệu tỉ đồng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. do vậy, Chính phủ phải giải cứu để không cho giá bất động sản sụp đổ.
Thoạt nghe điều này với vẻ mang lý. không những thế, cần nhớ rằng khi cho vay và yêu cầu thế chấp, không ngân hàng nào thực sự muốn sẽ phải đem tài sản thế chấp đi bán. Ngân hàng luôn muốn khoản cho vay được con nợ sử dụng hiệu quả, sinh lời và trả nợ đúng hạn. Trong những trường hợp như vậy, giá trị của tài sản thế chấp không có ý nghĩa. Ngân hàng chỉ xuất phát để ý tới giá trị tài sản thế chấp khi khoản cho vay bắt nguồn trở nên các khoản nợ xấu, lúc họ bắt nguồn phải trích lập dự phòng.
Giá trị tài sản thế chấp càng giảm thì họ phải trích lập dự phòng càng nhiều và lợi nhuận càng teo tóp lại. Vấn đề này càng trầm trọng hơn khi nền kinh tế bắt nguồn đi xuống trong năm 2012 vì tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát trong năm 2011 và ảnh hưởng của sự suy yếu kinh tế toàn cầu.
Vậy số tiền phải trích lập dự phòng là bao nhiêu? Theo ước lượng, số tiền phải trích lập dự phòng ở mức 35% giá trị bất động sản được thẩm định khi cho vay (giả sử 70% số nợ xấu này sở hữu thế chấp là bất động sản và Ngân hàng Nhà nước quy định bất động sản chỉ được tính 50% giá trị lúc khấu trừ trích lập dự phòng).
Như vậy, lúc giá bất động sản giảm 10%, phần khấu trừ cho việc trích lập dự phòng này sẽ giảm 3,5%. Nói cách khác, số tiền ngân hàng gia tăng bổ xung trích lập dự phòng sẽ gia tăng bằng 3,5% tổng giá trị nợ xấu và lợi nhuận của ngân hàng sẽ giảm tương ứng.
Tổng số nợ xấu của hệ thống ngân hàng Việt Nam vào khoảng 250.000 tỉ đồng. giả dụ phần tỉ lệ trích lập dự phòng bằng 50%, tương đương mang 125.000 tỉ đồng, lúc giá bất động sản giảm 10%, ngân hàng lỗ 4.375 tỉ đồng. Con số này sẽ lớn hơn rất nhiều giả dụ giá giảm 20-30%, hay thậm chí 50% như tại 1 số Dự án.
tuy nhiên, đây chỉ là lỗ trên thủ tục. tức là ví như giá bất động sản nâng cao trở lại thì dù khoản nợ xấu với xấu thế nào đi nữa, ngân hàng vẫn mang thể đảo ngược tình thế lỗ và ghi nhận lợi nhuận tương ứng trên báo cáo tài chính. do vậy, giới chủ ngân hàng cũng mong bất động sản được giải cứu không kém gì các chủ Công trình bất động sản.
các khoản lời lỗ này không liên quan gì đến dòng tiền hoạt động của các ngân hàng, nếu như họ đã trích lập dự phòng hồ hết. do
vậy, Ngân hàng nhà nước hoàn toàn không cần trợ giúp thanh khoản
cho những ngân hàng thương nghiệp nếu như giá bất động sản giảm sâu và họ phải gia tăng trích lập dự phòng. Trên thực tế, phát
triển tín dụng năm 2012 rất thấp và việc các ngân hàng thương nghiệp dồn tiền mua trái phiếu chính phủ cho thấy họ
không hề gặp khó khăn về thanh khoản.
1 điều nữa là mang việc tăng gấp đôi dự trữ ngoại hối, tiền trong hệ thống ngân hàng có nhẽ quá dư thừa nên Ngân hàng Nhà nước đã phải hút vốn về qua cả thị trường mở lẫn tín phiếu để kiềm chế lạm phát. ví như sắp đến Ngân hàng Nhà nước bơm ra 20.000-40.000 tỉ đồng để cứu bất động sản sở hữu lãi suất 6% như Thống đốc Nguyễn Văn Bình công bố và trái phiếu chính phủ vẫn có ích suất 8-9%/năm thì giới ngân hàng sẽ có ích nhuận kép: vừa từ bất động sản lên giá vừa trong khoảng chênh lệch lãi suất.
giả dụ vẫn còn lo ngại nợ xấu và bất động sản đóng băng là nguyên nhân ngân hàng không gia tăng tín dụng được trong năm 2012 thì cần nhớ rằng tổng vốn tự sở hữu của hồ hết những ngân hàng Việt Nam (kể cả những ngân hàng quốc doanh, cá nhân và nước ngoài) là 412.000 tỉ đồng.
nếu như số tiền 40.000 tỉ đồng giải cứu bất động sản và 200.000 tỉ đồng xử lý nợ xấu đó được sử dụng để thành lập một vài ngân hàng lành mạnh thì có thể thay thế được cho cả một nửa hệ thống ngân hàng bây giờ. Ngay cả trong cuộc đại khủng hoảng năm 1930 ở Mỹ, số ngân hàng phá sản cũng chỉ hơn 1/3 số ngân hàng của Mỹ lúc đó.
Hướng phá sản thực chất không phải là 1 giải pháp. Nhưng điều cần thiết ở đây là việc bỏ ra một số tiền lớn từ thuế của người dân để đáp ứng nợ xấu và giải cứu bất động sản là không quan trọng và kém hiệu quả. Đó là chưa nói tới tính công bằng xã hội.
mang 1 giải pháp: cứ để giá bất động sản giảm tiếp, cứ để những chủ Công trình, chủ ngân hàng chịu lỗ và chỉ cần một phần số tiền giải cứu nói trên cũng đã đủ để tái cấp vốn cho các ngân hàng sau lúc buộc họ phải xóa đi hầu hết số nợ xấu tồn đọng.
Quá trình quốc hữu hóa 1 phần hệ thống ngân hàng này sẽ phải đi cộng cam kết cứng cáp về lộ trình tái cổ phần hóa (tức bán cổ phần ra lại cho tư nhân) lúc nền kinh tế phục hồi. Hãy để các đại gia bất động sản và ngân hàng trả giá cho sai lầm của họ, hãy để cho những quý khách địa ốc học 1 bài học đắt giá về thị trường. Người lao động Việt Nam cần phải với một thị phần bất động sản hợp có túi tiền của mình hơn. Đó mới là điều mà các nhà khiến cho chính sách cần hướng tới.
1 điều nữa là mang việc tăng gấp đôi dự trữ ngoại hối, tiền trong hệ thống ngân hàng có nhẽ quá dư thừa nên Ngân hàng Nhà nước đã phải hút vốn về qua cả thị trường mở lẫn tín phiếu để kiềm chế lạm phát. ví như sắp đến Ngân hàng Nhà nước bơm ra 20.000-40.000 tỉ đồng để cứu bất động sản sở hữu lãi suất 6% như Thống đốc Nguyễn Văn Bình công bố và trái phiếu chính phủ vẫn có ích suất 8-9%/năm thì giới ngân hàng sẽ có ích nhuận kép: vừa từ bất động sản lên giá vừa trong khoảng chênh lệch lãi suất.
giả dụ vẫn còn lo ngại nợ xấu và bất động sản đóng băng là nguyên nhân ngân hàng không gia tăng tín dụng được trong năm 2012 thì cần nhớ rằng tổng vốn tự sở hữu của hồ hết những ngân hàng Việt Nam (kể cả những ngân hàng quốc doanh, cá nhân và nước ngoài) là 412.000 tỉ đồng.
nếu như số tiền 40.000 tỉ đồng giải cứu bất động sản và 200.000 tỉ đồng xử lý nợ xấu đó được sử dụng để thành lập một vài ngân hàng lành mạnh thì có thể thay thế được cho cả một nửa hệ thống ngân hàng bây giờ. Ngay cả trong cuộc đại khủng hoảng năm 1930 ở Mỹ, số ngân hàng phá sản cũng chỉ hơn 1/3 số ngân hàng của Mỹ lúc đó.
Hướng phá sản thực chất không phải là 1 giải pháp. Nhưng điều cần thiết ở đây là việc bỏ ra một số tiền lớn từ thuế của người dân để đáp ứng nợ xấu và giải cứu bất động sản là không quan trọng và kém hiệu quả. Đó là chưa nói tới tính công bằng xã hội.
mang 1 giải pháp: cứ để giá bất động sản giảm tiếp, cứ để những chủ Công trình, chủ ngân hàng chịu lỗ và chỉ cần một phần số tiền giải cứu nói trên cũng đã đủ để tái cấp vốn cho các ngân hàng sau lúc buộc họ phải xóa đi hầu hết số nợ xấu tồn đọng.
Quá trình quốc hữu hóa 1 phần hệ thống ngân hàng này sẽ phải đi cộng cam kết cứng cáp về lộ trình tái cổ phần hóa (tức bán cổ phần ra lại cho tư nhân) lúc nền kinh tế phục hồi. Hãy để các đại gia bất động sản và ngân hàng trả giá cho sai lầm của họ, hãy để cho những quý khách địa ốc học 1 bài học đắt giá về thị trường. Người lao động Việt Nam cần phải với một thị phần bất động sản hợp có túi tiền của mình hơn. Đó mới là điều mà các nhà khiến cho chính sách cần hướng tới.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét